浦城县人民政府关于印发浦城县农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法（试行）的通知

fjpclxw

各乡（镇）人民政府、街道办事处，县直有关单位：

《浦城县农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　　　　　　　　　　　浦城县人民政府

　　　　　　　　　　　　2021年9月6日

（此件主动公开）

浦城县农村宅基地和村民住宅建设管理

实施办法（试行）

第一章　总　则

第一条　为进一步加强我县农村宅基地和村民住宅建设管理，统筹实施城乡规划，合理集约利用土地，规范农村村民住宅申请、审批程序和农民建房行为，维护农民合法权益，切实保护耕地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部　自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）、《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）和《南平市人民政府关于印发进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法的通知》（南政综〔2021〕64号）等有关规定，结合我县实际，制定本实施办法。

第二条　本办法所称村民建房是指农村村民在乡镇（街道）、村庄规划区内（不包括已划入县城规划区），使用宅基地进行新建、扩建、改建住房的行为。

第三条　村民建房应遵循以下原则：

（一）坚持科学规划的原则。坚持规划先行，科学编制国土空间规划和村庄规划。村民建房应当按照乡（镇）国土空间规划和村庄规划使用土地（国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据），不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。鼓励农村村民向中心村或小城镇集聚，有条件的乡镇（街道）可集中建设“农民公寓”或“农民住宅小区”。

（二）坚持耕地保护的原则。村民建房集中点的选址应充分利用村内空闲地、原宅基地、未利用地、荒坡地等，严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地，不得占用永久基本农田，严厉打击未经批准占用耕地建房的不法行为。

（三）坚持节约集约用地原则。严格控制宅基地面积，鼓励农村集体经济组织采取措施对旧宅基地盘活置换、合理利用。

（四）坚持“一户一宅”的原则。严格执行农村村民“一户一宅”的法律规定，另行选址建房的，必须在新建住宅竣工后将旧宅自行拆除或交旧宅所在地村级组织处理，并将旧宅基地退还村级组织。

“一户”是指具有本村常住户口的集体经济组织成员家庭，“户”的确定，原则上以公安部门户籍登记为基础，并结合村集体经济组织股权证进行认定。“一宅”是指拥有一处宅基地，或拥有两处以上宅基地但加起来的面积总和没有超过规定的面积标准的，认定为“一宅”。

第四条　按照“省级指导、市县主导、乡镇主责、村级主体、村民参与”要求，建立农村宅基地和村民住宅建设长效监管机制。县人民政府全面加强农村宅基地和村民住宅建设管理工作，建立健全核查制度和考评机制，将农村村民申请住宅建设涉及的测量、放线等必要的工作经费作为村民建房管理经费纳入县财政预算，具体资金的使用安排由乡镇（街道）向县财政局申请。县农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。县住房和城乡建设局负责审核编制立面图集，加强乡村建设风貌引导，组织开展设计下乡，实施农村工匠培训，指导做好农房建设质量和安全等工作；县直各有关部门密切配合做好协助工作。农村村民建房实行属地管理，乡镇人民政府（街道办事处）是第一责任主体，乡镇（街道）党政主要领导是第一责任人。乡镇（街道）要成立农村宅基地和村民住宅建设管理委员会，负责辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作，管理委员会主任由乡镇（街道）党（工）委书记兼任。村级组织要建立健全宅基地分配制度，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正，并主动接受群众监督。

第二章　规划编制、建房选址与用地保障

第五条　建立乡村规划编制机制，统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。具体由乡（镇）人民政府负责组织编制，并报县人民政府审批。

第六条　农村住房建设应科学选址，必须避开崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害易发的区域，避开风口和可能出现洪水或被洪水淹没的地段，避开各类保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区，避免被过境公路、高压输电线路穿越，避开地震活动断裂带等抗震不良场地，杜绝安全隐患问题。邻近高速公路、公路建房除遵守上述规定外，还需按照《公路安全保护条例》规定的外缘起向外的距离标准建设。

住房选址不符合规划要求和存在安全隐患的，不予审批。

第七条　每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，包括住房、附属用房等用地，具体标准如下：

1．小户（3人及以下）最高不得超过80平方米；

2．中户（4—5人）最高不得超过105平方米；

3．大户（6人及以上）最高不得超过120平方米。

对在原旧住宅进行改建的，每户可以在上述标准基础上增加相应的用地面积，其中小户、中户可增加15平方米的建筑占地面积、10平方米的庭院面积，大户可增加10平方米的建筑占地面积、15平方米的庭院面积，具体地类由乡镇（街道）国土资源所予以确认。

前款所称宅基地面积，指住宅建筑物、构筑物（含基础）垂直投影范围内的占地面积。成员身份确认后嫁入、出生等共同生活的新增家庭成员纳入人口数计算，但已去世人员及嫁出未与申请人共同生活等人员不计入。

第八条村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积不得超过200平方米。

（二）层高：一层层高不得超过3.6米，二层以上层高不得超过3.3米，建筑高度（屋檐）不得超过10.2米（多层单元式住宅除外），建筑屋顶应按坡屋顶设计，最大坡度不超过45度。

（三）间距和朝向：住宅建筑前后与相邻房屋应保持适当的间距，确保正常的通风、采光、通行等需要，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。因旧房改造、扩建等受用地条件限制的，根据实际情况由属地乡镇人民政府（街道办事处）合理确定相邻距离。

（四）立面效果：乡镇人民政府（街道办事处）在审批新建农房时要对照“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”七要素，严格审查设计方案是否符合《浦城县乡村房屋立面改造及新建住宅立面图集》要求，不符合要求的不予办理相关规划许可，符合要求的在相关规划许可中予以具体明确，并附图审批归档。

（五）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用预制板、石结构。

（六）建筑单体：应满足村民生产生活需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），并满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，符合地方建筑特色，外观应进行一次性装修。

第九条　村民建房应严格按照宅基地审批和规划许可批准的位置、面积、层数、建筑风貌等进行建设，不得擅自变更，确需变更的，应经发证机关同意，并办理变更手续。

第十条　合理安排农村宅基地用地，引导优先利用存量建设用地，尽量避免占用耕地，确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障；涉及占用耕地的，由县自然资源局统一落实耕地占补平衡，不得收取村民耕地开垦费。具体按照《自然资源部　农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）规定办理。

第十一条　农村宅基地涉及的农用地转用审批事项，由乡镇人民政府（街道办事处）每年年初根据辖区农村宅基地用地需求，编制农村宅基地农用地转用年度方案，报县人民政府一次性审批后，审批具体宅基地地块。确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。

第三章　村民建房审批及质量安全

第十二条　村民建房按照有关法律法规规定，由乡镇人民政府（街道办事处）负责做好农村村民建房的宅基地审批和建设规划许可等工作。乡镇人民政府（街道办事处）每年按季度将农民建房规划、用地审批情况分别报县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局等主管部门备案。

第十三条　乡镇（街道）农村宅基地和村民住宅建设管理委员会（以下简称管理委员会），要统筹组织乡镇（街道）国土资源所、综合执法大队、农业农村、住建、便民服务中心等部门业务骨干设立管理委员会办公室，按照《福建省农业农村厅 自然资源厅 住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）要求，落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的工作机制，承担日常工作。

第十四条　村民建房申请以户为单位进行，申请人必须是本村集体经济组织成员（法律法规政策另有规定的除外），并符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积低于法定标准，需要新建或改扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设、实施乡（镇）总体规划、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）改善居住条件在原址翻建或原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（七）法律法规政策规定的其他情形。

第十五条　村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合“一户一宅”政策规定的；

（二）现有宅基地面积低于法定标准，但分户前或现有人均住宅建筑面积超过60平方米的（改建及危房重建等符合法律政策规定的除外）；

（三）占用永久基本农田的，或有其他乱占、滥用土地行为，经土地行政主管部门立案查处未结案的；

（四）年龄未满18周岁的；

（五）不符合国土空间总体规划及城市规划、乡（镇）总体规划、村庄规划等各类专项规划的；

（六）将原住宅出卖、出租、赠与、其它方式转让或改作生产经营用途的；

（七）非本村集体经济组织成员的（法律法规政策另有规定的除外）；

（八）农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退还村级组织的；

（九）原有住宅拆迁已安置的（包括货币安置）；

（十）未选用省、市、县推荐的农民建房设计通用户型的；

（十一）法律法规政策规定的其他情形。

第十六条　村民建房审批程序：

（一）提出申请。农村村民向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请，填写并提交以下材料：

1．《农村宅基地和建房申请审批表》；

2．户口簿、农村集体经济组织股权证及家庭成年成员的身份证复印件；

3．《农村宅基地使用承诺书》；

4．属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门出具的危房鉴定书；

5．拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得相关权利人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

6．审批机关一次性告知单上要求提供的其他材料。

（二）审核公示。村委会定期依法组织召开村两委或村民代表会议（宅基地所有权和申请人所在的村民小组组长均应参加会议），对宅基地申请对象资格条件进行审议，并重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地是否符合村庄规划、是否征求了用地相邻权人意见等，审议结果形成会议纪要。随后将申请宅基地当事人的相关信息在本村张榜公示，自公示之日起15个工作日内本村村民未提出异议或异议不成立的，由乡镇（街道）挂村领导及村主干共同签署《农村宅基地和建房申请审批表》连同会议纪要、公示、农村宅基地使用承诺书和相邻权利人协议等材料，报送所在乡镇（街道）便民服务中心。

（三）申请受理。乡镇（街道）便民服务中心收件后，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，经办人应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，未告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。

（四）现场踏勘。乡镇（街道）受理宅基地和建房申请后，由管理委员会办公室组织乡镇（街道）国土资源所、综合执法大队、农业农村、住建等部门，实地审查申请人是否符合条件、建房类型、拟用地是否符合规划和地类，是否委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用各级城乡建设部门编印的村镇住宅建设通用图集，并由各部门派员共同到现场核查。

1．乡镇（街道）国土资源所：负责审核所申请宅基地是否符合国土空间规划、各类专项规划、合理布局和用途管制，确认地块位置（含四至）和地类（含面积）等内容（涉及占用农用地的，应按规定及时给予办理农用地转用审批手续），由审核人在申请审批表出具部门意见并加盖公章。

2．乡镇（街道）住建部门:负责向申请人发放、宣传农村自建房（三层及以下）安全常识“一张图”，指导住宅质量安全、建筑风貌管控等工作，由审核人在申请审批表出具部门意见并加盖公章。

3．乡镇（街道）农业农村部门：负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地的面积标准，宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等，并综合各有关部门意见，由审核人在申请审批表提出审批建议并加盖公章。

建房类型由上述三个部门共同确认。用地涉及环保、林业、水利、交通、电力、通讯等部门的，乡镇（街道）农业农村部门要及时将申请材料及有关情况送相关部门征求意见，相关部门原则上应在10个工作日内签署回复意见。

4．乡镇（街道）综合执法大队：第一时间掌握申请宅基地和建房的位置及四至，依法开展动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地和建房规划的各类违法违规行为。

（五）审核批准。乡镇（街道）管理委员会根据审核、踏勘结果集体研究后，由乡镇人民政府（街道办事处）进行审批：对符合条件要求的，自受理之日起15个工作日内（不包括农用地转用审批和征求相关部门意见时间）核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并在乡镇（街道）政务公开栏和相关村的村务公开栏公开；不符合条件要求的，不予核发，书面告知申请人并说明理由。

第十七条　经批准用地建房的村民，应当在开工前向所在乡镇（街道）管理委员会办公室提出放样申请，经开工查验、明确四至边界后，方可进行施工。

第十八条　村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用村镇住宅建设通用图集。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

第十九条　村民建房施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。参与村民建房的勘察、设计、施工、监理单位和土木工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。

第二十条　农村独栋式、并联式或联排式自建住宅（三层及以下），可由建房村民自行选择农村土木工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全管理由乡镇人民政府（街道办事处）负责，乡镇（街道）应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》《福建省人民政府办公厅转发省住建厅 省自然资源厅　省农业农村厅关于切实改进农房建设管理确保安全质量若干意见的通知》（闽政办〔2019〕6号）等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。建房村民由土木工匠进行建房的，应当签订建房合同及村民和工匠向属地乡镇（街道)签订质量安全承诺书，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务。

第二十一条　农村住宅建设一定规模以上的（四层及四层以上或集中统建），应由具备相应资质的施工企业承接施工，集中统建的农村住房项目应向县住房和城乡建设局办理质量安全监督手续，其质量安全管理纳入工程质量安全监督体系。

第四章　村民建房监督管理

第二十二条　乡镇人民政府（街道办事处）要健全管理机构、充实工作力量，通过加强宣传引导，营造良好氛围。深入研究制定措施，优化审批流程，不断提高监管水平和成效，切实规范农村建房管理。乡镇（街道）管理委员会办公室及其组成机构负责日常监管、建房指导和建房用地批后监管等工作。每个建房项目均应明确一名乡镇（街道）挂村领导和村主干作为责任人负责具体监管。

第二十三条　村民建房监管流程：

（一）实地放样阶段：接到建房村民放样申请后，由乡镇（街道）挂村领导于5个工作日内组织管理委员会办公室相关人员（国土资源所、综合执法大队、农业农村、住建等部门，下同）和村委会人员到现场，根据批准的地类、面积和四至界址，将主房、附房、阳台、屋檐等挑出面积按投影面积计算在批准的占地面积之内，进行实地丈量放样。同时，由乡镇（街道）住建部门在现场设立包含对拟建房屋负监督责任的乡镇（街道）挂村领导和责任人姓名、举报电话，农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证编号、建房村民姓名及宅基地面积和四至、建房层数等内容的监督牌，并张贴农村自建房（三层及以下）质量安全常识“一张图”,以便群众监督及县、乡镇（街道）、村三级巡查。

（二）基槽验线阶段：建房村民动工挖槽埋基时，村主干要组织相关人员到现场验线，监督严格按批准的面积和四至施工。

施工完成后，村主干要及时通知乡镇（街道）挂村领导，由其于5个工作日内组织管理委员会办公室相关人员进行现场检验，检验合格后方可进行下阶段施工。

乡镇（街道）无测绘专业人员的，放样、验线可聘请有资质的第三方机构参与实施，所需费用由村民建房管理经费列支，不得由建房村民负担。

（三）主体建设阶段：建房村民完成基础至一层平台期间，由乡镇（街道）挂村领导组织乡镇（街道）管理委员会办公室相关人员和村委会人员到现场，依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计图，对该层以下的平面布置、层高、外形（走廊、门窗面等）等进行检验。检验未违反相关规定后方可进行下一阶段施工。

（四）定期抽查阶段：乡镇（街道）挂村领导、综合执法大队要定期对在建项目进行日常巡查，一旦发现违建情况，要在第一时间制止违建行为。

（五）结顶验收阶段：建房村民在主体完工后，应及时向乡镇人民政府（街道办事处）申请验收,乡镇（街道）在接到申请后5个工作日由乡镇（街道）挂村领导组织管理委员会办公室相关人员进行检查验收，实地核实是否按照批准的地类、用地面积和四至等要求使用土地，建筑层数、层高和建筑风貌等是否符合要求。验收合格的，由参加验收人员在《农村宅基地用地和建房验收意见》上签字，经验收负责人签字后出具《农村宅基地用地和建房验收意见》并交付使用。未通过验收的，由乡镇人民政府（街道办事处）下达整改通知，限期整改。

未取得合格《农村宅基地用地和建房验收意见》的，县不动产登记中心不得为其办理新建住宅的不动产登记手续。

第二十四条　严格落实“一户一宅”要求，强化“建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇人民政府（街道办事处）、村委会签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工之日起6个月内将旧宅自行拆除或交旧宅所在地村委会处理；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）管理委员会办公室应督促村民自行拆除，经书面催告仍不履行的，由乡镇人民政府（街道办事处）、村委会向人民法院提出诉讼后依法申请强制执行。

第二十五条　严格执行《自然资源部 农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔2020〕127号），对农村新增违法占用耕地建房“零容忍”，该拆除的坚决拆除、该移送的及时移送，坚持早发现、早制止、严查处；对历史遗留问题，积极稳妥、依法依规予以处置化解。

第二十六条　乡镇（街道）要建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作台账，审批和监管的各个环节都要有书面（文字、照片、视频等）记录，实行“一宅一档”，并将其他资料按档案管理要求整理归档。

第五章　法律责任

第二十七条　对未依法取得或者违反《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》规定内容的建房，由相关部门给予处罚，责令停止建设、限期改正。逾期不履行的，依法依规强制执行。

第二十八条 县人民政府将村民建房用地管理纳入乡镇人民政府（街道办事处）年度工作目标考核，有下列情形之一的，对乡镇人民政府（街道办事处）工作目标考核一票否决，对乡镇（街道）党政主要领导、挂村领导、村主干及其他负有责任的人员予以问责：

（一）村民建房用地管理秩序混乱，对新增违法占用耕地处置不力或年度辖区内出现多例宅基地违法占用耕地，以及造成恶劣影响或其他严重后果的；

（二）发生村民建房违法占地案件造成严重后果的；

（三）对违反村民建房用地管理规定行为不制止、不组织查处，或制止、查处不力的；

（四）对违反村民建房用地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

第二十九条　乡镇人民政府（街道办事处）、县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局等部门在受理村民建房申请和监管时应做到公正、公开、透明，如发现徇私舞弊、监管职责履行不到位等行为，将追究单位相关责任人的法律责任。

第六章　附　则

第三十条　本办法由县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局负责解释，自印发之日起施行。在实施过程中，法律、法规和上级另有规定的，从其规定。

浦城县人民政府办公室　　　　　　　　　　 2021年9月6日印发